Será a conversão de terrenos rurais em terrenos urbanos a resposta ao problema da habitação? |Opinião

O mérito de uma medida pública refere-se à sua qualidade intrínseca, avaliada em função da sua capacidade de atingir os objetivos propostos e minimizar potenciais impactos negativos.

Do ponto de vista do interesse público, parece que o mérito do Decreto 117/2024 não foi totalmente avaliado e não teve um impacto relevante e duradouro. Relaciona-se com a eficácia das medidas, ou seja, a sua capacidade de atingir os objetivos declarados. Neste caso, ajuda a baixar os preços da habitação, melhorando assim o acesso à habitação.

Com base nas conclusões expressas na publicação Downs, A. (Ed.) (2004) Gestão do crescimento e acessibilidade habitacional: eles entram em conflito, Booking Agency Pressa visão comum de que a restrição da oferta de terrenos urbanos reduzirá inevitavelmente a oferta de habitação e aumentará os preços da habitação é controversa. Os autores argumentam que um planeamento urbano adequado, sem a necessidade de converter terrenos rurais em terrenos urbanos, pode na verdade reduzir os preços das casas. Isto poderia ser conseguido, por exemplo, incentivando processos de densificação, alterando usos, melhorando os procedimentos de consentimento ou criando diferentes secções habitacionais, promovendo uma maior diversidade habitacional.

Por outro lado, a expansão muitas vezes acarreta custos ocultos, tais como despesas adicionais em transportes e infra-estruturas, o que acaba por conduzir a custos de habitação mais elevados e a uma piora da acessibilidade. Portanto, não é claro se a proposta conversão de terrenos rurais em terrenos urbanos será uma solução eficaz para graves problemas de habitação.

Além disso, sabemos que o impacto dos preços dos terrenos na formação dos preços da habitação tende a ser menos significativo nos segmentos de preços mais baixos, e este é também o caso da habitação acessível que o decreto pretende incentivar. Nestes segmentos, os custos de construção (diretos e indiretos) respondem por maior parcela do preço final. Por exemplo, a proporção do custo do terreno no preço de venda de casas em zonas de gama média e baixa não deve exceder 20%. Supondo que, no cenário optimista, o aumento dos terrenos urbanos reduzirá os preços dos terrenos em 20% a 30%, então teremos um impacto de 4% a 6% nos preços de venda de casas. Isto evita que todas as reduções nos custos dos terrenos sejam repassadas aos compradores finais. Portanto, mesmo que os custos ocultos acima mencionados sejam ignorados, em circunstâncias optimistas, o impacto desta medida nos preços da habitação nas gamas de preços médios e baixos pode ser ignorado.

Se a eficácia desta medida é questionável, os seus efeitos negativos parecem ser amplamente reconhecidos pelos planeadores urbanos e outros especialistas na área do ordenamento do território. Existe algum acordo entre eles sobre os efeitos adversos desta medida, tais como a degradação ambiental, a fragmentação territorial, a desconexão física e visual dos espaços, o aumento dos custos de infra-estruturas e o comprometimento de futuras terras agrícolas estratégicas.

Antes de considerarmos alterações ao regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial, devemos confirmar se a necessidade de mais terrenos urbanos é real e urgente. Alguém já investigou se os terrenos urbanos licenciados, nomeadamente nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e Algarve, serão suficientes para satisfazer a procura de novas habitações nas próximas décadas?

Os dados do mercado mostram que os terrenos urbanos existentes são suficientes para satisfazer a procura a médio e longo prazo de construção de novas habitações. Se sim, por que essas terras não estão sendo desenvolvidas para habitação?

O governo pode estar interessado em discutir com os chefes dos departamentos imobiliários dos principais bancos por que razão os macrossites urbanos, alguns dos quais têm capacidade para construir centenas de milhares de apartamentos, não estão a ser promovidos. Esta discussão é crucial antes de se tomarem medidas que ponham em causa os princípios básicos do planeamento territorial.

O autor escreve de acordo com o novo protocolo ortográfico