Contratos de promessa: invalidez em disputa

O contrato de nota promissória desempenha uma figura muito importante no nosso ordenamento jurídico e é regulado pelos termos do artigo 410 do Código Civil (CC) que pode ser traduzido como “um pacto pelo qual uma pessoa se obriga a celebrar determinado contrato”, ou seja, – “(…) aplicam-se-lhe as disposições legais relativas ao contrato-promessa, salvo as disposições legais relativas à forma e as disposições legais que, pela sua existência, não se considerem extensíveis ao contrato-promessa”. Em essência, portanto, um contrato prospectivo configura-se como um contrato com efeito real ou apenas executivo, no qual as partes, ou talvez apenas uma delas, são obrigadas a celebrar um contrato futuro – conhecido como contrato-promessa. O primeiro contrato criou, portanto, obrigações positivas, incluindo a publicação de uma declaração de negociação correspondente ao contrato final.
Mais recentemente, numa decisão de 26 de novembro de 2024, o Tribunal da Relação de Coimbra centrou a sua decisão num tema importante, nomeadamente o reconhecimento de assinaturas presenciais quando existe risco na venda de bens imóveis, ou seja, a celebração onerosa contratos de transmissão de direitos de propriedade de um edifício. Em particular, nestes casos, no que diz respeito às formalidades exigidas à sua celebração, aplica-se o disposto no artigo 410.º, n.º 3, do Código Penal, que exige o reconhecimento pessoal da assinatura, mas este requisito não foi cumprido neste caso O problema é que ambas as partes já criaram uma “cláusula de isenção” no contrato que dispensava essa exigência formal.
A referida decisão aprofunda agora os argumentos jurídicos sobre a questão, ponderando a sua decisão sobre o princípio da boa-fé, da confiança nas transações legítimas e do formalismo jurídico exigido para essas transações legítimas. Se, por um lado, assistimos a uma tendência de defesa da admissibilidade da demissão como um direito usufruído por todas as partes, por outro lado, a Comissão da Verdade e Reconciliação assume a posição de que tal demissão viola a ordem social pública – “O seu objectivo é para proteger os compradores promissores (geralmente os compradores mais fracos) dos pontos fracos da negociação”.
A decisão acima conclui, portanto, que, não obstante a existência de renúncia prévia num contrato de processo, esta omissão – ou seja, o descaso com a exigência de reconhecimento pessoal da assinatura – resultou na nulidade jurídica do contrato em causa, pelo que se considerou que é inválido. Capacidade de invocar abuso de direito.
Esta decisão judicial é significativa porque fortalece a segurança jurídica nas transações imobiliárias e consolida a interpretação restritiva da exceção de formalidade legal.